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【聚焦旧改】税负达42%,开发商感叹为政府打工,事实真的如此吗?(原_房产观澜_论坛社区

日期:2022年08月08日

       深圳的土地储备已接近枯竭, 土地越来越少, 土地获取成本越来越高。开发商已开始盘活土地存量。深圳迎来了旧城改造和城市更新的圈地运动。在房价居高不下的深圳, 旧城改造和城市更新呈现出诱人的盈利前景。然而, 开发商在做利润分析的时候, 却被泼了一盆冷水, 激情之火很快就被高昂的税收成本扑灭了。智源(深圳)管理咨询有限公司的一些房地产客户不禁感叹:税负如此之高, 开发商根本赚不到钱, 他们只是在为政府工作!事实如何?由于旧改项目的房地产公司税负重, 从这个意义上说, 开发商为政府工作并不为过。通过税法分析, 我们可以做出如下假设:假设:开发项目用地为集体土地, 面积4000平方米, 总建筑面积16000平方米, 25年前总价600万, 土地为商业用地, 使用年限40年。
       目前, 项目已完成土地改造, 使用年限由40年变为70年,

由国有土地变为商品房市场用地, 由商业综合体变为住宅。为此, 开发商需要支付1400万地价。项目建成后, 预计每平方米销售3.8万元, 总销售收入约6亿元。是什么让开发商觉得他在为政府工作?主要原因是税收。 H项目规模小, 结构简单, 交易不复杂, 成本收益不高收入是可预测的, 因此可以明确地为企业的利润保留, 以及向政府缴纳的税款。
        1、项目造价 每平方米综合开发成本按万元计算, 项目开发总成本1.6亿元。 2、项目收入16000平方米,

单价38000元/平方米;预计收入6亿元;三、项目税收 1、营业税及附加税率:5.6%; ;2.土地增值税扣除项目金额:225.6(万元) 土地增值:374.4(万元);土地增值率:166%;适用税率:50%;速算扣除系数15%:应纳税额:153.4(万元); 3、企业所得税税率:25%;应纳税额:6.33(亿元) 4、企业利润189.7(亿元);企业利润率:31.6%;企业税率:42%。经过一番计算, 开发商不得不面对这样一个冷酷的事实。面对高昂的税收成本, 老旧改造项目让开发商望而却步。它看起来很漂亮, 但政府得到的比公司留下的要高得多。开发者心理失衡, 不约而同地为政府的兼职感叹。一些开发商为了规避高额的税收成本, 冒着风险, 玩弄虚开发票、虚列成本和收入的伎俩。在地方财政收入压力越来越大的环境下, 这种玩法无异于玩火, 最终倒霉的是企业。与房地产野蛮生长时代极其丰厚的利润相比, 承接旧改造项目的开发商要缴纳土地增值税。禁闭咒被牢牢固定。偷税漏税是不允许的, 只能面对现实, 另辟蹊径, 在顶层设计。智源地产税务专家建议, 这需要有运营成功旧改案例经验的税务咨询机构, 通过适当运用税法等法律法规, 对旧改项目进行顶层设计, 为房地产企业提供专业咨询, 推进旧改项目, 实现企业利益与国家税收的有效平衡。
        (来源:中国房地产财税咨询网)

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